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부동산 재테크
작성일 : 09-08-31 11:07
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글쓴이 :
박갑주교수
 조회 : 3,011
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서울시 역세권 개발의 의의와 문제점
- 황금알로 탈바꿈 되는 역세권 빌라
- 예상지역, 투기수요 몰릴 듯
서울시가 민간사업자에게 용도지역 변경, 용적률 상향 등의 각종 인센티브를 주는 방식으로 역세권 지역을 고밀도 주거단지로 개발키로 함에 따라 역세권 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택에 투자수요가 몰릴것으로 보인다.
지난해 청약경쟁률이 7대 1에 달할 정도로 무주택 서민들에게 인기가 많은 시프트를 본격 공급하겠다는 것으로 도심 용적률 상향 조정을 통한 주택공급 확대 등 도심 개발활성화라는 이명박 정부의 부동산 정책과도 일맥상통한다.
서울시는 대지 면적이 3000㎡ 이상, 평균 5000㎡인 지역을 모델로 삼고 있다. 이는 시프트와 일반분양분을 합해 200가구 정도를 지을 수 있는 규모다.
시는 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2010년부터 역세권 장기전세주택을 공급할 계획이다. 혜택을 받아 늘어나는 용적률 중 일부는 표준건축비를 주고 사들인 뒤(토지는 기부채납) 장기전세주택으로 공급하게 된다. 민간사업자는 장기전세주택으로 팔고도 예전보다 용적률증가 혜택을 보게 된다.
용도지역 변경은 사업승인이나 건축허가가 난 뒤에야 해주는 절차이기 하지만 투기에 의한 해당 지역의 땅값 상승을 막기에는 역부족이다.
- 지하철 10분이내의 서울시 3종일반주거지역 대상
건축물 높이기준도 완화되며, 재개발에 필요한 지은지 20년 이상 되는 노후주택비율도 현재의 2/3 이상에서 절반 이상으로 낮춰진다. 건축물 높이기준과 주거비율 완화 등의 인센티브도 제공한다는 방침이다. 실제로 역세권 3종 일반주거지역을 준주거로 용도변경해 장기전세주택 등을 건립할 경우 용적률은 현 250%에서 최대 500%까지 상향된다. 용적율로만 놓고 봤을 때 수치상으로 해당지역은 2배이상 땅값이 급등한다.
이 밖에 역세권 장기전세주택의 경우 전용 60㎡ 미만을 50% 이상 건립도록 의무화했고 84㎡,115㎡를 각각 30%,
10% 공급하도록 권장했다.
장기전세주택을 짓는 민간사업자에게 다양한 인센티브를 주는 대신 난개발은 막고 미래형 건축물로 조성을 유도한다는 방침이다. 이를 위해 민간사업자에게 인센티브를 부여하는 조건으로 창조적 도시 디자인을 위한 현상설계 실시와 어린이•노인시설 등 커뮤니티시설 설치 등 2개 조건은 의무적으로 지키도록 했다.
이 밖에 친환경 건축물 인증 75점 이상 획득, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 2등급 이상 획득, 공공기여 방안 수립과 역사문화 보전 등 5가지 조건 중 2가지를 선택해 꼭 지키도록 할 계획이다. 이와 함께 무분별한 난개발을 막기 위해 사업 대상지를 지하철역 반경 500m이내의 기존 지구단위계획내 주거지역으로 한정했다. 부지가 역세권에 걸쳐 있는 경우에는 2분의1 이상이 역세권에 포함돼야 가능하다.
지구단위계획구역은 서울시 면적(605㎢) 가운데 10.4%(63.3㎢)에 이른다. 이들 구역 중에서도 상업지역이 대부분인 도심과 부도심은 제외된다. 주거지역이 어느정도 포함된 △지역중심 △지구중심 △생활권 중심의 지구단위계획구역이 주요 대상이다. 따라서 주거지역을 낀 웬만한 역세권은 대상에 포함된다. 서울시는 이를 139곳으로 보고 있다.
그러나 역세권 지구단위계획구역 내 주거지역이라고 모두 개발이 가능한 것은 아니다. 주거지역 중에서도 재개발•재건축 뉴타운 등 이미 개발계획이 짜여진 곳은 대상에서 제외된다. 따라서 다세대•다가구나 상가주택의 밀집 지역이 될 전망이다.
구체적인 서울시 안을 보면 역세권 개발 대상지는 지하철ㆍ국철ㆍ경전철역에서 7분 이내의 역 중심 반경 500m이내, 지구단위계획구역에 속한 지역이다. 대상지 면적은 약 10㎢로 은평뉴타운 3배 규모다.
이들 역세권 개발을 통해 일반분양주택 3만가구와 서울시의 장기전세주택 1만가구 등 총 4만가구가 공급될것이기 때문에 역세권주택에 투기수요가 몰릴것으로 예상된다.
언론을 통해 흘러 나오는 보도자료를 보면 시내 258개 역 가운데 139곳, 1000만㎡에 달하는 지역으로 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 동작구 상도ㆍ사당ㆍ이수역 ,마포구 대흥역, 강북구 미아삼거리역 등이다. 당연히 이 지역의 기존의 역세권 아파트보다는 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택이 투기성 돈이 몰릴 것으로 보인다.
-역세권 개발의 문제점과 대책
건축제한이 묶이지 않는 일부 지역의 단독주택의 경우 편법적인 쪼개기 일종인 건축물 멸실을 통해 다세대 신축으로 짓는 투기수요가 활발해 질것으로 보인다.
현재도 비교적 대출규제에서 자유로운 아파트보다는 빌라에 투자수요가 몰리고 있는데 더욱더 투기성 빌라 수요가 급증할것으로 보인다.
따라서 역세권 지역에 대한 투기방지를 위해 대대적으로 거래허가구역으로 지정과 동시에 건축제한으로 묶을 필요가 있다. 추가적으로 민간사업자들에게도 건축에 필요한 일정 면적 이상 매입시, 나머지 미매입분도 추가로 매입할수 있는 강제수용권을 부여하는 것도 검토해 볼수 있다.
고가에 토지를 매각하기 위해 끝까지 버티는 알박기와 같은 폐단이 나오면 민간 사업자들이 채산성문제등 여러가지 이유로 사업추진에 어려움을 겪게 되면 서울시 주택공급 계획에 차질을 빚을 수 있기 때문이다.
박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)
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