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부동산 재테크
작성일 : 09-08-31 11:04
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가격통제와 시장(Market) 반응 - 분양가상한제 보완책 뒤따라야
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글쓴이 :
박갑주교수
 조회 : 2,825
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가격통제와 시장(Market) 반응 - 분양가상한제 보완책 뒤따라야
분류 : 연구분석 전문가 : 김흥수 등록일 : 20070307
라인강의 경제기적을 창출한 독일의 경제학교과서들이 한결같이 강조하는 것은 독일경제는 시장에서 자유롭게 결정되는 가격제도에 바탕을 둔 경제라는 사실이다. 세계제일의 경제대국인 미국의 경제학 교과서들이 강조하는 것도 마찬가지이다.
그러나 미국정부는 물론 독일정부도 경우에 따라 시장가격에 손을 댄다. 주된 이유 중의 하나는 소득재분배 때문이다. 예를 들어, 우리 정부는 아파트 시세가 서민들의 소득수준에 비하여 지나치게 비싸다고 판단하여 분양가격을 통제하는 것과 같다.
그러나 정부가 어떤 상품이든 그 수요와 공급법칙을 무시하고 가격을 통제하게 되면 시장메커니즘은 그에 상응하는 반응을 보인다. 그 반응은 보통 정부가 보호하려고 하는 계층들이 받게 된다.
- 분양가 규제로 인한 초과수요와 공급물량 감소로 추후 아파트 가격상승 가능성 있어
위 그래프를 보면, 아파트의 시세는 정부 관여 없이 시장의 수급조건에 따라서 결정될 때는 평당 5백만원 가까이 된다. 그리고 교환량은 30만호가 된다. 이때 정부가 신축아파트의 분양가격을 평당 2백만 원으로 통제하면 어떻게 되는가?
분양가격 2백만 원에 아파트를 사려고 하는 사람들의 수요량은 수요곡선에 따르면 45만호나 된다. 그러나 이 가격에 건설업자들이 원하는 공급량은 15만 호밖에 안 된다. 그 차이 30만 호가 "초과수요량"이다.
수요곡선에 따르면 아파트의 수량이 15만호일 때에는 평당 9백만원까지 지불하고 사려고 하는 사람들이 있다. 2백만 원에 분양 받은 사람들이 분양 즉시 아파트를 모두 이들에게 평당 9백만 원에 팔면 그 금액은 얼마나 되는가? 그림에서 빗 금친 부분이 아파트의 그 금액이 된다. 이는 "암거래 규모"이다.
즉 아파트의 거래가격은 정부통제가 없을 때는 평당 5백만원이 된다. 그러나 통제가 있을 때는 9백만원으로 크게 올라가게 된다. 정부가 신규 아파트의 가격을 2백만 원으로 낮추려고 하다가 오히려 크게 올렸다. 정부통제 때문에 아파트의 초과수요량이 아주 많게 되었기 때문이다.
그런데 아파트에 대한 초과수요가 발생할 때, 부족한 물량을 어떻게 할당해야 하는가?
우리는 현재 청약가점제에 의해서 해결할 예정이다. 그렇지만 추첨에 당첨된 사람들은 운 좋게 암거래 규모에 해당되는 불로소득을 차지하게 된다. 반면 건설업자들은 평당 통제가격인 2백만 원밖에 받지 못하므로 수지가 맞지 않아서 아파트 건설을 많이 하지 않을 것이다. 때문에 장기적으로는 아파트의 공급량이 크게 줄어들어서 가격이 크게 상승하게 된다.
- 강력한 가격 통제 정책이 오히려 더 큰 문제 양성
많은 나라에서는 아파트의 임대가격도 통제한다. 이런 통제도 심각한 통제를 불러일으키는 경우가 많다. 우리 정부도 과거 주택이나 아파트의 임대가격을 동결하는 법을 만든 바 있다.
그런데 그렇게 되자, 주택을 임대하는 사람들은 임대기간 동안 못 올릴 임대료를 미리 올려 받으려고 했다. 때문에 임대가격은 예상과 반대로 단기간에 크게 올랐다. 그 결과 집 없는 사람만 큰 손해를 본 적이 있었다. 수요공급의 원칙을 모르는 사람들은 전세 사는 사람들을 보호한다고 떼를 지어 외쳐 대다가, 오히려 이들에게 큰 손해를 입힌 것이다.
이런 현상은 뉴욕에서도 발생했다. 예를 들어, 과거 뉴욕시의 소형아파트의 월세는 5백 달러인데, 뉴욕시 정부가 빌딩 소유자들에게 2백 달러만 받게 하였다. 그 결과 하숙을 해도 될 학생들이 아파트를 얻었다. 그 결과 그림에서와 같은 초과수요량이 발생했다.
이런 상태가 오래 계속되니 임대아파트를 건설하려고 하는 건설업자들이 거의 없었다. 월 2백 달러의 임대료를 받아서는 수지채산이 맞지 않기 때문에 아예 건물주들은 건물을 포기하는 경우도 많았다. 그리하여 한때 뉴욕시의 주택문제는 포기하는 아파트를 어떻게 철거하느냐 하는 것이었다.
- 분양가상한제 실시에 따른 시장변화에 따른 충분한 보완책 마련 필요
1.11 부동산대책에는 가격통제 수단인 분양가 상한제가 포함되어 있다. 이에 대한 근거는 정부가 시장성과를 개선할 수 있다는 생각일 것이다. 실제로 정부가 가격통제를 도입하는 것은 시장에서 결정된 결과가 잘못됐다고 판단하기 때문이다.
그러나 가격통제는 단기와 중장기 효과가 다르게 나타나고, 돕고자 하는 사람들에게 피해를 주는 경우가 있다는 것을 명심해야 한다. 이에 대한 세밀한 보완책이 병행되어야 할 것이다.
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