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자산운용 노하우
작성일 : 09-08-31 11:24
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글쓴이 :
박갑주교수
 조회 : 2,815
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주택대출이자 아는만큼 줄어든다
급여이체 0.4%P↓ 노부모부양 0.1%P↓ 3자녀 이상 0.5%P↓
작년 말 주택담보대출을 받아 집을 장만한 회사원 이재은(34)씨는 요즘 대출 이자 확인하기가 겁난다. 대출 금리가 하루가 다르게 오르기 때문이다.
주택담보대출 금리의 기준이 되는 3개월 만기 양도성예금증서(CD) 금리는 올초 연 4.87%에서 최근 연 5.5%로 훌쩍 치솟았다. 2001년 7월 5일(연 5.5%) 이후 6년 4개월여 만에 최고 수준이다.
이 때문에 실제 은행에서 받는 대출 금리도 1년 만에 1%포인트 가량 높아져 평균 연 6.5~8% 정도. 작년에 2억원을 은행에서 빌렸던 이씨는 1년 전에 비해 연간 200만원의 이자를 더 내야 한다.
전문가들은 당분간 대출 금리가 더 오를 것이라고 전망하고 있다. 시중 자금의 증시 이동으로 예금이 줄어들자, 돈에 쪼들린 은행들이 CD나 은행채 발행을 통해 자금을 조달하고 있기 때문이다. 은행들은 자금 조달비용이 비싸진 만큼 대출 이자를 더 높게 받을 수밖에 없다.
금리 상승기에 대출을 끼고 집을 장만했거나 새로 장만하려는 서민들은 어떻게 해야 대출금리 압박에서 벗어날 수 있을까?
◆금리할인 혜택부터 잡아라
현재 은행들이 제시하는 주택담보대출 최고 금리는 연 8%에 육박한다. 하지만 우대 항목을 잘 활용하면 6%대 초반까지 떨어뜨릴 수 있다. 할인 항목은 은행마다 다르지만 급여이체, 신용카드 사용실적, 인터넷 뱅킹 등은 대부분 공통. 이런 할인 항목들을 잘 활용하면 0.5%포인트 정도 이자 부담을 낮출 수 있다. 예금·적금·펀드 등에 가입하면 추가로 0.1~0.2%포인트를 할인해 주기도 한다.
국민은행은 대출 금리를 최대 1.4%포인트까지 할인해 준다. 신용카드가 있으면 0.2%포인트, 만 20세 미만 자녀가 3명 이상이면 0.3%포인트를 깎아 준다. 단 신용카드로 금리를 우대받는 경우, 대출 받은 날로부터 3개월 후부터는 석 달간 카드 사용액이 200만원 이상이어야만 0.2%포인트 할인이 유지된다. 100만원 이상이면 0.1%포인트, 100만원 밑으로 떨어지면 우대금리 혜택이 사라진다는 점에 유의해야 한다. 1년 이상 노부모를 부양했다면 0.1%포인트 할인 혜택을 준다. 우리은행은 3자녀 이상 자녀를 둔 고객에게 0.5%포인트를 추가로 할인해 준다. 신한, 외환 등 일부 은행은 기존 대출자에게 우대금리 요건 중 새로운 사항이 생기면 만기 전이라도 금리를 조정해 주기도 한다. 신한은행 김태형 과장은 “대출 기간 중이라도 신용 상태 등이 바뀌어서 우대금리 조건에 충족된다면 은행에 요청해 금리 조정이 가능하다”라고 말했다. 외환은행 홍영완 과장도 “처음에 금리 감면을 많이 받지 못했어도 대출 기간 중에 은행 기여도가 높아졌다면 금리 감면 요구를 한 번쯤 해보는 게 좋다”라고 귀띔했다.
◆기간별 고정금리 활용
국민은행 고광래 팀장은 “내 집 마련을 목적으로 새로 대출을 받아야 한다면, 시중은행들의 기간별 고정금리 상품이나 주택금융공사의 모기지론을 고려해 보는 게 좋다”라고 조언했다. 지난 5월 출시된 하나은행의 ‘안전지대론’은 CD금리가 올라도 최대 5년까지는 처음 대출을 받았을 때의 금리가 그대로 적용된다. 즉 첫 대출 때 연 7% 금리로 돈을 빌렸다면 아무리 CD금리가 올라도 일정 기간(3~5년)에는 7%를 넘지 않는 것이다. 반면 시장 금리가 떨어질 때는 최대 1%포인트까지만 대출 금리가 떨어진다. 지금까지 약 1조원 어치가 팔렸다. 23일 기준 대출 금리는 연 6.89~7.69%.
주택금융공사의 모기지론은 금리가 연 6.1~6.75%로, 최대 30년까지 고정 금리를 적용받을 수 있다. 변동금리형 주택담보대출 상품과 견주어도 금리가 뒤지지 않는다. 다만, 가입 조건이 까다롭다. 주택 가격이 6억원 이하여야 하고, 대출 한도는 3억원까지. 변동금리 대출에서 모기지론으로 갈아타는 경우, 같은 은행에서 처리하면 근저당권 설정비(대출액의 0.6~0.7%) 등 추가 비용을 내지 않아도 된다.
상여금을 제외한 순수 소득이 연 2000만원 이하로 3억원 이내의 주택을 사려는 사람이라면, 1억원까지 ‘근로자 주택구입자금대출’(국민·우리은행·농협)을 이용할 수 있다. 대출 금리가 연 5.2%로 낮은 데다 매년 1000만원 범위에서 소득공제를 받을 수 있어 실질 금리 부담률은 연 4.3% 수준이다.
◆고정금리 갈아탈 땐 신중히
대출 갈아타기를 고려한다면 중도상환 수수료와 근저당 설정비 등 추가 비용을 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 대출을 받은 지 3년이 지나지 않았다면 상환 금액의 1~2%를 중도상환 수수료로 내야 한다. 1억원을 빌렸는데 중도상환 수수료가 1%라면 100만원을 내야 하는 것이다. 이 때문에 변동·고정금리 차이와 중도상환 수수료를 놓고 주판알을 튕겨 봐야 한다. 또 지금은 과거에 비해 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 주택담보대출 규제가 심해져서 대출을 갈아 타려다가 오히려 대출 액수가 줄어들어 낭패를 볼 수 있다.
대출 이자는 반드시 제때 갚아야 한다. 최초 대출 때 연 6~7%대의 금리를 적용받았다 하더라도 대출이자가 밀리거나, 만기 때 원금 상환이 늦어지면 고금리가 적용된다. 예컨대 신한은행의 경우, 주택담보대출을 제 날짜에 안 갚으면 연 16~21% 가량의 비싼 이자를 물어야 한다.
[출처] 주택대출이자 아는만큼 줄어든다
조선일보|[이경은 기자 diva@chosun.com]
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