일반 직장인이 자신의 급여만으로 자신의 주택을 장만하려면 평균 10년이 걸린다고들 한다. 그것도 급여의 30%이상을 저축과 주식 등을 통해서 근로자우대저축상품, 세금우대주식상품 등 직장인에게 유리한 상품을 자신의 여건에 맞도록 이곳저곳 열심히 알아보고 금리 변동을 항상 신경써서 자금을 잘 굴려야 가능한 일인데 그것도 수익률은 년 10%를 넘기가 힘들다. 재테크의 수단은 저축, 주식투자, 채권투자, 부동산투자 등 다양한 방법이 있지만 소자본으로 고수익을 원하는 일반인들이 손쉽게 선택하는 것은 주식투자이다. 그러나 수익이 큰 만큼 위험 또한 큰 것이 주식투자이고 아무리 열심히 공부를 한다고 해도 소위 작전세력에 의해 낭패를 보기까지도 한다. 최근 주가가 점차 상승하고 있다고는 하지만 올해 아파트나 토지가격 상승을 지켜보면서 '역시 재테크는 부동산이 최고다' 하는 생각이 든다.

현실적인 사례를 주식과 아파트를 가지고 살펴보자. 97년의 종합주가지수는 700과 800사이를 왔다갔다 했다. 5년이 지난 지금도 마찬가지 상황이다. 물론 개별 주에 따라 수익률은 달라졌겠지만, 종합지수만으로 봤을 때는 제자리걸음을 하고있는 것으로 볼 수 있다. 하지만 아파트는 다르다. 대치동 청실아파트 31평이 5년전인 97년에는 매매시세가 2억2000만∼2억3,000만원이었다. 현재 시세는 3억9,000만∼4억2,000만원 선에 이른다. 분당 서현동 시범단지 삼성한신아파트 32평은 5년전 2억2,000만∼2억4,000만원으로 대치동의 청실아파트와 비슷한 수준이었으나 현재 2억7,000만∼3억1,000만원으로 청실아파트와는 1억이상 차이가 난다. 각 시세의 평균값을 구해 상승률을 구해보면 청실아파트는 5년전에 비해 80% 상승하였고, 분당 서현동 아파트는 26% 상승한 상태이다. 상승폭에 차이는 있지만 수익률이 주식투자와 비교가 안되며 안정적인 성장을 보인 것이다. 부동산 재테크에 있어 이와 같은 차이를 판단할 수 있는 것이 부동산 재테크의 핵심이고, 우리가 부동산 재테크에 관심을 갖는 이유이다. 부동산 중에서 아파트를 재테크의 수단으로 선택할 때에는 기본적인 몇가지 원칙이 있다.

첫째, 투자와 거주를 분리하라는 것이다.

아파트를 구입한다는 것은 결혼을 하는 것과 같다. 마음이 변하는 대로 바로바로 바꾸어 타기가 쉽지 않기 때문이고 또한 잘한 결혼과 그렇지 못한 결혼은 3년만 지나면 확연하게 그 차이가 드러나는 것과 이치가 같다. 위에서 예로든 대치동 청실아파트와 분당동 서현아파트의 차이가 바로 그 예 이다. 부동산재테크 투자는 10년 후 아니, 최소한 3년 후를 보면서 투자해야 한다. 물론 자금여력이 충분하다면 누구라도 좋은 위치에 집을 사고 싶지 않겠느냐고 반문하겠지만 자금이 넉넉하지 않다면 투자와 거주를 분리하는 방법이 있다. 원하는 지역 시세에 비해 자금이 부족한 경우는 가격상승이 예상되는 곳에 전세를 안고 아파트를 구입하고, 남은 전세금으로 교통여건이 떨어지는 경기지역 등에 거주하는 재테크가 필요하다.

둘째, 전세보다는 매매가 좋은 전략이다.

경기가 좋아서 부동산 가격이 뛰었을 때 상승의 열매는 집주인의 것이다. 그러나 경기가 안 좋아 부동산가격이 내렸을 때는 그 하락의 아픔은 세 입자와 집주인이 같이 공유하게 된다. IMF 시절 집값이 하루가 무섭게 떨어질 때 높은 금액으로 전세계약을 했던 사람들은 계약기간이 종료될 때까지 높은 전세가격를 감수해야 했었다. 집값 하락의 고통을 집주인과 세입자가 같이 공유한 것이다. 하지만 IMF의 하락기를 지나고 아파트가격이 상승했을때 그 가격상승의 열매는 집주인만 가지는 것이었다. 세입자는 물론 상대적인 박탈감을 느껴야 했다. 내집마련이 재테크의 대상이어야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

셋째, 미래가치 상승이 예상되는 곳에 투자하라는 것이다.

같은 값이면 다홍치마다. 현재 최상의 컨디션인 곳에 투자하지 말고, 조금이라도 좋아질 여지가 있는 곳에 투자해야 한다. 요즘 화두인 재건축, 재개발, 역세권개발예정지, 지하철, 도로개통예정지역 등이 향후 가격상승이 기대되는 곳이다. 어느 지역이 재건축이나 재개발이 될 예정이라면 그 주변의 전세에 대한 수요가 급증하여 전세가가 상승하게 되고 전세가가 상승하면 집값 또한 상승하게 되기 때문에 전세를 안고 구입한다면 시세차익을 얻을 수 있다. 물론 남들이 이미 다 알고 있는 상품은 더 이상 투자대상이 아니다. 이미 오를만큼 올랐다면 오히려 상투를 잡아 매입한 가격보다 손해를 볼 수도 있다.

넷째, 정부의 부동산정책에 주의를 기울여야 한다.

주상복합, 주거형오피스텔의 경쟁적 개발과 주택가격이 지나치게 상승하자 정부에서는 부동산 안정대책으로 용적율 규제, 분양가 규제, 무주택자 우선분양 등 주택안정 정책을 시행하고 있다. 일례로 재건축에 대한 용적률 규제로 재건축사업의 사업성이 떨어지자 재건축 아파트의 가격이 하락한 것이 대표적인 경우이다.

다섯째, 종합적인 여건을 분석하여 투자를 결정하라는 것이다.

전체적인 검토를 통해 투자지역이 선정되었다면 좀더 세부적인 사항으로 재테크에 적합한 좋은 아파트 선별해낼 수 있어야 한다. 우선 일반적인 여건으로 단지규모가 300가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 좋다. 300가구 이상이 아니라면 주위에 대규모 아파트타운이 형성되어야만 어느 정도 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 단지의 평형배정이 지역주민 소득과 조화를 이루는지를 체크해야 한다. 강북의 산동네에 6-70평의 대형 평형을 위주로 배정한 경우라면 소득격차로 선호도가 낮아 가격상승을 기대하기 어려워진다. 동배치는 남향인 것이 유리하며 가구당 주차대수가 충분하여 주차하는데 불편이 없는지, 아파트의 전망을 좋은지, 주변 전세시세가 어느 정도이고 거래가 활발히 이루어지는 지를 확인해야 한다. 중요 체크사항으로 교통여건을 확인해야 하는데 지하철이 도보로 가능한 거리에 있는지 출퇴근 시간에 정체가 심한지 버스노선은 다양한지, 향후 신설되는 도로계획이 있는지를 체크한다. 또한 주변 환경여건이 대기오염과 소음이 심하지 않은지, 교육시설, 대형 쇼핑시설이나 병원, 금융기관 등 생활편의시설이 충분한지를 살펴야한다.

모든 여건이 완벽한 아파트는 토지가격이 높기 때문에 분명 분양가도 높으며 향후 시세차익도 크다. 그러나 적은 비용으로 부동산 재테크를 생각한다면 지금 당장은 여건이 부족하지만 향후 미래가치 상승을 기대할 수 있는 곳을 선별할 수 있는 지혜가 부동산 재태크의 성공비결이다.