중소기업의 비즈니스 공간 아파트형 공장

아파트면 아파트이고 공장이면 공장이지 '아파트형 공장'이라니 일반인들에게는 다소 생소한 개념일 것이다. 아파트형 공장은 중소기업과 벤처기업을 육성하기 위하여 80년대 말부터 도입된 것으로 주택이 모여서 공동주택을 이루고 사는 아파트처럼 작은 공장들이 모여서 아파트형 공장을 형성한 것이다.

법적인 의미의 아파트형 공장이란 '동일 건축물내에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합건축물'을 말한다. 아파트형 공장의 도입 초기에는 중진공이나 지자체 등 정부에서 주도하여 아파트형 공장을 건립하였고 중소기업이나 벤처기업을 육성하기 위하여 평당 100∼150만원의 저렴한 분양가로 분양하거나 임대하였다. 아파트형 공장의 건설은 수도권 지역에서 가장 활발하게 이루어지고 있으며 대규모 기계설비가 필요없이 간단한 조립라인으로 공장이 가동되는 IT(전기·전자 등)업종이나 섬유·의류업종, 기타 제조업종이 주로 입주하고 있다. 이러한 업종은 작업공간이 고층에 위치하여도 가능하기 때문에 기존의 공장과는 달리 아파트형 공장을 선호하고 있으며 10층 이상의 층수로 건설되어도 입주를 희망하고 있다.  

도입 초기의 정부 주도형 아파트형 공장 건립과는 달리 최근에는 아파트형 공장 사업자에게 각종 세금감면 혜택과 200억원까지 저리로 사업자금을 융자해 주는 등 사업자에 대한 지원이 확대되고 있고 기존의 노후된 공장이나 공단지역내 나대지에 아파트형 공장을 건립하여 분양을 하면 큰 수익을 낼 수 있기 때문에 민간기업이 주도하여 다수의 아파트형 공장을 건립하고 있다. 이러한 분위기를 가장 잘 반영하고 있는 곳은 서울디지털산업단지로 명칭이 바뀐 구로공단 지역이다.

 현재 구로지역에는 에이스테크노타워, 대륭테크노타운, SK트윈테크타워, 벽산디지털밸리, 코오롱테크노밸리 등 10여개의 최첨단 아파트형 공장이 건설되어 성공적으로 분양을 마치고 입주한 상태이며 한신IT타워, 우림 e-biz센터, 명지 e-스페이스 등이 분양 후 건설중이며 서너개의 업체가 분양을 계획중에 있다. 특히 에이스종합건설은 현재 6차까지, 대륭종합건설은 현재 5차까지 시리즈로 아파트형 공장을 구로지역에 집중 공급하면서 아파트형 공장이라는 틈새시장을 공략하여 단시간내에 상당한 이익을 거두면서 중견기업으로 급성장하여 건설업체들로부터 주목을 받고 있다.

최근 10년 사이에 아파트형 공장이 이렇게 급성장한 이유는 무엇인가?

첫째, 정부가 중소기업을 집중 육성하기 위하여 사업자와 입주자에게 다양한 혜택을 주었기 때문이다.
정부는 IT관련 벤처기업를 육성하기 위하여 '벤처기업집적시설'이라는 오피스공간을 제공하여 왔다. 그러나 벤처기업만이 입주할 수 있었기 때문에 대부분의 중소기업은 그 혜택을 받지 못하였다. 아파트형 공장의 경우 중소기업이면 어느 업체든지 입주 혜택을 받을 수가 있고 벤처기업의 경우 다양한 지원을 받을 수 있기 때문에 제조형 벤처기업의 선호도가 높았던 것이다. 아파트형 공장에 대한 정부지원은 사업자에게는 세제혜택과 건설자금을 지원해주고  입주자에게는 분양대금의 70%까지 저리로 융자해주고 있다. 입주 중소기업에게는 취,등록세를 100% 면제해주며 재산세와 종합토지세는 5년동안 50%를 감면 해주고 있어 중소기업과 벤처기업은 공장 및 사무공간을 마련하는데 30%정도의 자금만 있으면 되는 것이다. 기존의 테헤란로나 포이동 벤처밸리의 임대료가 평당 300만원 이상인데 비하면 서울디지털산업단지내 아파트형 공장의 분양가는 평균 300만원 정도여서 임대가격으로 분양을 받아 자신의 업무공간을 가질 수가 있다. 분양을 받더라도 년 15%대의 임대료 대신 년 6%대의 금융비용만 부담하면 되기 때문에 입주 후 5년정도가 지나면 임대료로 지출될 비용으로 공장을 소유할 수 있게 되는 것이다.

둘째, IMF를 벗어나면서 우리의 벤처기업과 중소기업이 급성장한 때문이다.

다양한 정부의 육성정책과 우리 기업의 선전으로 수출이 호전되면서 '99년말에 서울이 1,773개, 경기가 1,048개 이던 벤처기업이 2002년 5월말 현재 서울은 4,781개, 경기는 2,923개로 2.7배의 높은 증가율을 보이고 있다. 좀 더 자세히 살펴보면 서울은 180개 증가에 그쳤고 경기도는 900여개가 증가한 것이다. 또한 지난 3개월 동안 오히려 강남의 벤처기업체수는 600여개나 감소하였으나 새로 아파트형 공장이 준공된 금천구는 96개에서 145개로 50%이상 증가하였다. 향후 현재 건립중인 아파트형 공장이 완공되면 더욱 큰 폭으로 증가가 가속화될 것으로 보인다. 이것은 강남의 높은 임대료를 견디지 못하고 벤처기업들이 서울 외곽인 구로지역이나 수도권일대의 최첨단 아파트형 공장으로 이전하였음을 시사하고 있는 것이다.

셋째, 아파트형 공장의 차별화 선언이다.

초창기 도입 시기만 해도 아파트형 공장은 기존의 빌딩보다는 층고가 약간 높은 단순한 박스형 공간을 제공하는데 불과하였고 명칭 또한 ○○아파트형 공장이라는 일반화된 것이였으나 민간기업이 아파트형 공장을 건립하고 분양을 통한 수익사업을 진행하면서 테크노, IT, e비지니스 등 하이테크한 이미지를 강조한 브랜드 네임으로 차별화를 시도하였고 중소기업의 요망시설을 설치하면서 아파트형 공장은 더욱 변모하기 시작하였다. IT산업의 필수 조건인 초고속 광통신망을 설치하고 외부마감을 알루미늄 패널로 고급화 하는가 하면  커튼월 공법을 도입하여 기존의 단순 박스형 외관에 비해 첨단의 이미지를 강조하고 있다. 또한 입주자들을 위하여 휘트니스클럽, 골프연습장, 공용회의실, 접대 비즈니스 공간 등 각종 편의시설을 제공하여 벤처기업과 중소기업들에게 손짓을 하고 있다. 기존의 업무용 빌딩보다 오히려 나은 시설을 제공하면서 구로지역의 경우 강남의 임대료 정도로 분양을 받을 수가 있고, 새롭게 선호되고 있는 성남지역은 서울의 60∼70%가격에 분양을 받을 수 있기 때문에 이제는 일반기업에서 조차 아파트형 공장 건립사업에 관심을 가지게 되었다.

넷째, 굴뚝산업에서 IT산업으로의 전환이다.

기존의 노후화된 공장지역은 공장시설 외에는 건축이 허용되지 않고 매각하려고 하여도 공장을 건축할 사람에게만 매각하여야 하기 때문에 한계가 있었다. 기존의 굴뚝형 공장 시스템은 지금의 IT산업 형태에는 적합하지 않았고 또한 기존 공장시설을 다시 짓는 것은 소유자에게는 엄청난 부담일 수밖에 없었다. 기존의 공장을 아파트형 공장으로 개발하면 개발이익금으로 자신의 공장은 그냥 확보 할 수 있기 때문에 기존의 공장을 가진 기업의 입장에서는 아파트형 공장이 매우 매력적인 사업일 수밖에 없는 것이다.

최근에는 아파트형 공장 신축시 프로젝트 파이낸싱을 통하여 담보없이 단지 사업 수익성만 보고 자금을 조달하여 진행하는 사업장도 생겨나고 있다. 그만큼 사업이 안정적이라는 것이다. 현재 아파트형 공장의 수요는 계속 증가하고 있고 짓기만 하면 분양이든 임대든 잘 되고 있어 부동산 개발사업의 한가지 아이템으로 자리매김을 하고 있다.

필자도 현재 성남에서 '중앙인더스피아Ⅱ'라는 아파트형 공장을 분양 중에 있으며 추가로 계속해서 건설회사로부터 아파트형 공장의 분양을 제안받고 있어 아파트형 공장의 인기를 실감하고 있다. 꼭 제조형 기업이 아니더라도 자신의 기업공간이 필요하다면 일반 빌딩보다 다양한 혜택이 많고 일반 업무공간으로도 손색이 없는 아파트형 공장을 고려해 보는 것도 좋을 것으로 판단된다.