컨설팅이란 말은 주변에서 흔히 들을 수 있는 말이다. 컨설팅의 사전적 의미는 "권위나 자격있는 사람이 의견, 조언, 정보를 제공하는 일"로 되어 있다. 인류문명과 문화가 발달하면서 사회는 점점 다양하고 복잡해져 각 분야별로 전문지식과 경험을 토대로 전문가집단(Think-Tank)에서 경영, 개발, 판매조직 등 매우 다각적이고 세분화된 측면에서 조사하고 분석하여 객관적이고 종합적인 문제해결 방안을 제시하여 고객의 요구를 들어주는 컨설팅이라는 고유영역이 생겨나게 된 것이다.

원래 컨설팅이란 조언을 해주거나 전문적인 일을 수행해 주고 그 댓가로 일정한 보수를 받는 활동을 말하고 이 활동을 담당하는 사람을 컨설턴트라 한다. 이러한 컨설팅은 흔히 컨설턴트를 통해 최근에는 많은 업종 분야에서 활동을 전개하고 있다. 부동산컨설팅이란 부동산의 매매, 임대차, 관리, 기획, 재무, 감정평가, 법정진술 등과 같은 광범위한 부동산 업무에 관련되는 제반 문제점에 대하여 이해관계에 얽매이지 않는 편견없는 조언을 제공하는 것이다. 즉 부동산컨설팅이란 의뢰인이 요구하는 전반적인 부동산문제에 있어서 해결방안을 모색하여 협의를 거친 심사숙고한 조언을 의미한다.

주식거래에 있어서도 증권회사가 있고 투자자료와 지표를 제공해주는 투자자문회사가 있는 것과 같이 일반 부동산업도 중개, 자산관리, 매매, 개발, 부동산세무 및 부동산금융, 부동산법률 등 다방면에 걸쳐 기능이 분산되어 있으며 이 모든 기능에 대해 종합적이고 각 부문 상호간에 걸쳐 유기적인 자문과 상담이 요구되고 있다. 예를 들어 강남에 300여평의 토지를 가진 소유자가 있다고 가정하자. 토지소유자가 부동산전문가가 아니라면 자신이 소유하고 있는 토지의 잠재가치를 정확히 파악하기 어렵다. 이 토지를 계속 보유할 것인지, 아니면 매각할 것인지. 보유한다면 나대지 상태로 보유하는 것이 좋은지 자본을 투자하여 건물을 지어 임대수입을 받는 것이 이익인지. 매각한다면 언제 매각하는 것이 좋으며, 토지 상태로 매각하는 것이 이득인지 역시 건물을 지어 파는 것이 이익인지. 세금을 적게 내는 방법은 어떤 것이 있는지, 만약 자본을 투자하는데 저렴한 금리로 투자를 받을 수는 없는 것인지 등등에 대하여 전문적인 조언이 있다면 토지소유자의 부가가치를 극대화하는데 큰 도움이 될 것이다. 또한 부동산을 현재 소유하고 있지 않더라도 부동산을 구입하려 할 때도 마찬가치로 적용된다. 같은 자금으로 어느 위치에 있는 어떠한 부동산을 어떻게 소유하는 것이 최유효 방안인지를 판단하는데 자문을 제공하는 것이 부동산컨설팅 업무이다. 비슷한 위치에 가격차이가 있는 토지가 있다면 어떤 토지가 의뢰인의 상황에 있어 적합한지, 토지 자체의 가치는 향후 어떻게 기대되는지, 의뢰인의 자금능력, 건축적인 요구조건, 관련법규의 적용여부 등에 따른 종합적인 분석을 통하여 최적의 방안을 제시하여 주는 것이다.

이러한 부동산컨설팅이 필요한 이유는

첫째, 부동산은 다양한 분야의 전문지식이 요구된다는 것이다.

부동산은 대부분 고가이며 한번 구입을 결정하면 그 효과가 장기간에 걸쳐 나타나고 부동산에 관련된 제반 법규가 비전문가가 분석하기에는 어렵고 복잡하며 경기변동과 정부정책에 민감하게 반응하기 때문에 부동산투자에는 종합적이고 전문적인 판단이 필요하다.

둘째, 부동산시장이 소유의 시대에서 이용의 시대로 바뀌었다는 것이다.

 토지공개념의 도입과 금융실명제 실시, 조세체계의 정비로 유휴토지에 대한 조세적·금융적 측면의 불이익이 앞으로 더욱 강화될 전망이기 때문에 이용되지 않는 토지는 소위 애물단지가 되고 있다. 따라서 공급자 우위의 시장에서 수요자 우위의 시장으로 바뀌었고 토지 소유자들의 개발의사는 증가되었으나 개발의 노하우나 자금이 없는 경우가 대부분이다. 이를 해결하기 위해서는 보다 경쟁력있는 개발방안이 마련되지 않으면 안되는 상황이 되어 이에 대한 전문가의 조언이 필요하게 된 것이다.

셋째, 부동산 관련법규 및 제도가 매우 다양하고 복잡하여 광범위한 제도의 내용을 파악하기에 매우 어렵다는 것이다.

부동산 개발과 관련한 최고 최선의 이용방안의 판정이 쉽지 않다. 부동산개발의 입안자가 개발과 관련된 모든 참여자들을 조정하고 조율할 수 있는 전문적인 능력이 부족하기 때문에 입안자를 대신할 전문가가 필요하게 된 것이다. 부동산개발과 관련하여 사업성분석은 매우 객관적이어야 하고 정확한 근거가 과학적으로 제시되어야 한다.

넷째, 부동산에 관련한 전문 서비스 수요가 다양화되고 있다는 것이다.

 이미 중개업계에서는 토지전문, 아파트전문, 레저전문, 경매전문, 전원주택전문 등 특정 부동산만을 취급하는 전문업소가 등장하고 있다. 또한 일부 관련업계에서는 분양대행, 기술자문, 법률지식, 세무자문 등 전문영역의 서비스 업무가 필요하게 되어있는 실정이다.

다섯째, 부동산 소유자의 의식변화이다.

첨단 정보통신기술과 조사분석 기법의 발달로 종래의 주먹구구식의 부동산 투자자문이나 개발자문 활동은 더 이상 설자리가 없어지고 부동산 소유자들도 사전조사나 자문에 대하여 어느 정도 비용을 지불할 의사를 가지게 되어 부동산컨설팅의 존립기반을 형성하고 있다.  

부동산컨설팅의 특징은

첫째, 전문적인 자문이란 점이다.

부동산컨설팅은 의뢰인이 청구에 의해 이루어지므로 매우 광범위하며 부동산에 관련된 모든 문제와 모든 측면에 걸친 해결방안이 모색되어야 하며, 의뢰인의 요구에 따라 적절한 자문을 제공하는 것을 의미한다.

둘째, 독립된 영역을 가지고 있다는 것이다.

컨설팅 업무는 다른 부동산 서비스와는 구별되는 독립된 영역을 가지고 있다. 컨설턴트는 부동산 거래과정에서 중개사가 제공하는 기능과는 전혀 다른 별개의 기능을 수행하고 있다. 따라서 컨설턴트는 중개 의뢰인의 대리인으로서 역할을 수행하지 않는다. 컨설턴트는 자신의 지적 창조물인 보고서를 상품으로 판매한다. 컨설턴트가 판매하는 전문적인 자문은 경험과 지식이 축적된 것이며 스스로의 판단에 의해 조정되고 조율된 것이다. 또한 객관적인 사실 자료에 의해 뒷받침된다.

셋째, 결론 적용에 한계가 있다는 것이다.

컨설팅과제는 일반적으로 과제의 수행목적에 따라 각각 별개의 차원에서 접근하므로 컨설턴트가 도출하는 결론은 특정 프로젝트나 대상 부동산 이외에는 적용될 수 없으며 특정 의뢰인에게만 의미를 지니게 된다.

넷째, 최종 결정은 의뢰인이 하는 것이다.

컨설턴트가 제공하는 서비스가 성공적인 결실을 거두느냐 또는 그렇지 못하느냐는 제공된 자문을 의뢰인이 얼마나 수용하며 얼마나 활용하는가에 달려있다. 아무리 타당성이 있고 훌륭한 자문일지라도 적극적으로 활용하지 않는다면 컨설턴트의 서비스는 무용지물이 될 수 밖에 없다.

부동산컨설턴트와 의뢰자와의 관계는 변호사와 의뢰인의 관계가 유사하다. 부동산컨설턴트는 과거로부터 축적된 지식을 장기적인 예측으로 바꿔 놓는 것이다. 부동산컨설턴트는 자신의 광범위한 경험에 의해 재산의 보전이나 이용형태, 타당성 분석 등 부동산분야에서 많은 고도의 문제를 포괄적으로 이해할 수 있는 것이다. 부동산을 둘러싸고 일어나는 문제들에 대하여 복잡하면서도 다양한 대처방안을 수없이 조사하는 가운데 얻어지는 통찰력과 전문가로서의 객관성 및 공평성에 따라 부동산컨설턴트는 의뢰자에게 가장 유익한 행동형태를 인식시키고 선택하게 할 수 있다.

우리는 살아가면서 부동산을 소유하고 살게 되며 기업을 경영하는 측면에서 본다면 부동산을 통한 비용절감과 수익창출은 반드시 필요한 사항이다. 복잡하고 어렵다고 생각되는 부동산 문제는 이제 전문가인 부동산컨설턴트에게 의뢰하는 것이 가능한 시대가 되었으며 전문가에게 의뢰하여 약간의 비용이 발생한다 하더라도 그 이상의 가치가 있는 것이 부동산컨설팅이라는 분야이다. 시세차익이 기대되는 부동산을 구입하거나 보유하고 있는 부동산에 최상의 가치를 부여하여 매각할 수 있도록 도움을 주는 등 부동산 문제해결사인 부동산컨설팅에 한번쯤 의뢰해 보는 것도 좋을 것이라 생각된다.