변화하기 시작한 서울, 강북시대가 오는가?

전임 이명박 서울시장의 청계천 복원, 뉴타운 개발사업으로 시작된 서울의 도심재개발 프로젝트가 청계천 복원사업의 성공으로 본격적인 괘도에 올라서면서 서울 강북지역에 대한 관심이 고조되고 있다. 강북U턴 프로젝트 발표, 도시재정비촉진법 통과, 신임 오세훈 시장의 강북 재생 프로젝트 등으로 강북지역의 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대되기 때문에 강북 뉴타운과 개발지역은 최근 주목을 받고 있다.

참여정부의 각종 규제 정책으로 재건축에 대한 투자성이 불투명한데다 개발부담금제의 도입으로 현재 재건축 가격이 한계점에 도달했다는 전망들이 나오고 있고 6억원 초과 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용으로 강남지역에 진입하는 것이 매우 어려워졌기 때문에 투자자나 실수요자나 강남을 대체할 수 있을 만한 대안을 찾을 수 밖에 없는 실정이다.

지금 시점에 있어 강북지역이 주목을 받는 것이 어쩌면 당연한 일인지도 모른다. 부동산의 특성을 이야기 할 때 부동산 생애주기설에 의해서 설명하는 경우가 있는데 어떤 부동산이든지 도입기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 재개발기를 거친다는 것이다. 사실 서울 강북지역은 1960년대 도시계획에 의해 계획적으로 개발된 강남지역이 부동산 투자의 중심으로 부각되면서 서서히 쇠퇴기에 들어섰다고 볼 수 있다. 강남지역에 비해 좁은 도로망과 오래된 건물들로 인해 재개발의 요구가 이미 무르익은 상태이다. 이러한 현상은 외국의 도심에서도 일어나는 현상으로 도쿄의 경우도 도심에 록본기힐과 같은 재개발 사업이 진행되면서 인구와 사업체들이 증가하면서 도심이 다시 살아나는 모습을 보이고 있다.

신임 오세훈 시장이 취임하면서 발표한 비전2015에도 강북을 재개발하겠다는 강력한 의지를 잘 나타내 주고 있는데 ‘비전 2015, 문화도시 서울’ 이라는 타이틀로 발표된 계획에 의하면 서울시는 청계천을 가로축 삼아 남대문~경복궁, 명동~인사동, 세운상가~창경궁, 국립극장~동대문 등 4개의 세로축을 잇는 문화 ․ 관광거점을 육성할 것이다. 그 중에서도 가장 중점이 되는 것은 세운 ․ 대림상가를 철거하고 그 자리에 녹지를 조성해 종묘에서 남산 사이에 끊어진 남북 녹지축을 복원하고 복합문화공간을 신축할 계획이며, 동대문 운동장은 2만여평의 공원과 5천여평의 패션을 테마로 종합문화공간을 조성하면서 주변 성곽을 복원하겠다는 것이다. 이렇게 되면 북한산에서 시작하는 녹지축이 종묘-남산-국립묘지를 지나 관악산까지 이어지게 된다.

또 한가지 강력히 추진하고 하는 것이 한강 리모델링 프로젝트인데 청계천과 한강을 문화가 흐르는 수변문화벨트로 조성하겠다는 것이다. 노들섬 오페라하우스 건설을 중심으로 한강시민공원을 자연생태(고덕, 광나루, 강서), 광역거점(뚝섬, 잠실, 난지, 여의도), 지역거점(양화, 잠원, 망원, 선유도), 청소년(이촌), 전원풍경(반포) 등 5개 지구로 특화하고 곳곳에 다양한 레저문화시설을 새로 조성하여 시민들이 가족과 함께 여가를 즐길 수 있게 하겠다는 것이다.

이제 서울 도심은 삭막한 콘크리트 정글에서 녹지축이 이어지고 청계천이 흐르는 그린 오아시스로, 한강에서 가족들이 여가생활을 즐길 수 있는 삶의 질이 한 단계 올라가는 주거지역으로 탈바꿈 하게 되는 것이다. 이러한 변화는 부동산 투자에 있어서 커다란 변화를 가져오는 계기가 되고 있다. 서서히 부동산 투자의 중심이 강남에서 강북으로 이동하는 조짐이 나타나기 시작하고 있다.

현재 가장 주목받고 있는 지역은 강북U턴 프로젝트의 중심지인 용산과 뚝섬지역이다. 강북 U턴 프로젝트란는 올해 2월에 발표된 계획으로 용산, 뚝섬을 징검다리 삼아 아현·은평, 청량리·도봉까지 각종 재정비 사업을 활성화해 강북을 U자 형태로 개발한다는 것이다. 이에 따르면 용산 민족공원과 서울 숲, 한강변을 끼고 있어 자연환경이 뛰어난 용산과 뚝섬 일대는 쾌적한 주거단지로 개발돼 강남 수요를 흡수하게 된다.

용산 일대는 민족공원과 연계돼 국제업무지구, 중대형 주택지, 친환경 주택단지, 국제문화 기능 중심지로 개발된다. 4호선 삼각지와 1·4호선 용산역 일대는 약 100만평의 국제업무지구가 들어서 부도심 지역으로 집중 육성된다. 용산구 보광동 일대 한남뉴타운 33만평은 5만명 규모의 중층 미니신도시로, 서빙고 아파트지구는 고층 주거단지로 정비된다. 낙후 지역인 남산 남측 용산동과 이태원동, 갈원동, 후암동 일대 구릉지는 친환경 주택단지로 개발된다. 용산 지역에는 노들섬 오페라하우스와 민족공원, 국립중앙박물관, 전쟁박물관, 한강시민공원이 몰려 있어 첨단문화지역으로 발전할 것으로 기대된다.

뚝섬의 경우 그동안 개발의 걸림돌이 되어온 성수동 준공업지역이 도심형 첨단산업개발 진흥단지 및 자동차 특화단지로 변모하며 뚝섬 역세권 주변은 복합문화타운으로 조성되고, 서울숲∼영동대교 구간 주거지역은 뉴타운으로 지정돼 탑상형 고층 고급 아파트지역으로 거듭난다. 이밖에 화양. 건대입구. 능동로 지구단위계획 구역도 상업 기능을 활성화하거나 청소년 특화 교육.문화 공간 등으로 특색 있게 개발되며 구의.자양 균형개발촉진지구 일원은 행정. 업무. 주거 복합지역으로 이용될 계획이어서 계획이 실행되면 이 지역은 강남으로의 접근성은 물론 한강 조망권, 공원 프리미엄까지 갖춘 최상의 주거지역으로 거듭날 것이기 때문이다.

뉴타운 사업 역시 정부에서 도심재정비 촉진을 위한 특별법을 제정하고 2006년 7월 시행에 들어가면서 더욱 탄력을 받아 진행 중인데 충분한 도시기반시설을 포함한 생활권 단위의 광역적 도심 재정비 사업으로 추진될 것으로 예상되며 서울의 지역간 격차 해소, 난개발 방지, 주택문제 해결, 교육환경 격차 해소, 일자리 창출과 경기부양 등의 효과를 거둘 것으로 기대되고 있다. 특히 1차 시범 뉴타운은 상당 부분 개발이 진행되어 길음 뉴타운은 이미 분양이 시작되었고 은평 뉴타운은 올해 하반기에 분양이 예정되어 있는데 은평 뉴타운의 경우 서울지역에서는 처음으로 유비쿼터스 환경의 ‘u-시티’로 조성될 예정이어서 관심을 가져볼 만하다.

도심재개발사업은 신도시를 건설하듯이 단 기간에 이루어지는 사업은 절대 아니다. 이미 살고 있는 사람들이 많이 있는 지역을 재개발하는데는 막대한 재원과 강력한 의지가 필요하다. 신임 서울시장이 공약으로 그치지 않고 강력히 추진하고 정부도 정치적인 손익에 의해 판단하지 않고 더 큰 시각에서 강북개발에 동참해 줄 것으로 기대한다. 이미 성숙한 생활편익시설이 갖추어진 강북지역에서 신도시에 못지않은 쾌적한 주거환경이 조성된다면 사람들은 강북으로 몰려갈 것이다. 지금 우리가 강북의 변화에 주목해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.