급증하는 해외 부동산 투자, 대박의 꿈은 이루어지는가?

2007년 1월 15일 정부는 환율 안정과 해외시장 개척을 목표로 하는 국내 기업의 ‘해외 진출 활성화 및 해외투자 확대 방안’을 발표하면서 해외 부동산투자의 규제를 대폭 완화하여 개인 투자목적의 해외부동산 취득한도를 100만 달러에서 300만 달러로 상향 조정키로 했다. 이 때 투자한도는 국내 송금 한도를 의미하므로 국내에서 300만 달러를 송금하고 현지에서 200만 달러를 대출받으면 500만 달러 규모의 부동산 매입도 가능하며 300만 달러가 1인당 한도여서 사실상 부부가 공동으로 투자한다면 600만 달러까지 투자가 가능하다. 단 배우자의 소득여부에 따라 증여세가 부가되는 것은 염두에 두어야 한다.

최근 몇 년 동안 해외 부동산 시장에 대한 국내 투자자들의 관심은 높아져 왔다. 한국은행에 의하면 2006년 법인과 개인이 취득한 해외 부동산은 총 2,385건, 7억8,000만 달러에 달했으며 이는 2005년 47건, 2,270만 달러에 비해 건수로는 51배, 금액으로는 34배 늘어난 수치이다.

해외 부동산 투자처로 각광을 받은 지역은 2-3년 전까지는 미국과 중국 정도였으나 최근 두바이, 베트남, 말레이시아, 필리핀, 카자흐스탄까지 다양해졌으며 직접 투자외에도 다양한 해외 부동산 펀드들이 높은 수익률을 기록하면서 투자자금이 기하급수적으로 몰리고 있다. 

국내에 설정된 해외 부동산 펀드의 규모는 2006년 9월 5,510억원이었던 것이 2월 중순 3조 5,155억원으로 폭증하였다. 이처럼 해외 부동산 펀드에 자금이 몰리는 이유는 수익률이 높기 때문이다. 삼성운용의 ‘삼성Japan Property재간접’의 수익률이 13%에 이르며 다른 일본 부동산에 투자하는 펀드들의 수익률도 12%대도 높은 편이다. 전 세계에 투자하는 글로벌 펀드의 수익률역시 7% 이상이며 지금까지 해외 부동산 펀드는 해외 증시에 상장된 부동산 펀드에 투자하여 수수료 지급으로 인해 수익률이 떨어졌는데 최근에는 해외 부동산을 직접 구입하여 투자하는 펀드로 출시되어 ‘미래에셋아시아퍼시픽부동산공모1호 투자회사’는 지난 1월 16일 공모를 시작해 보름 만에 무려 4,300억원이 몰려 올 들어 가장 많은 자금이 몰린 펀드로 기록되었다.  

아랍에미레이트의 두바이는 국내외 투자자들의 관심이 날로 증가하고 있는 지역으로 올해부터는 프리홀더지역을 지정하여 외국인도 자유롭게 부동산 투자를 할 수 있으며 무엇보다 세금이 거의 없다는 것에서 세금에 지친 국내 투자자들에게 선호되고 있다. 두바이는 경전철, 도로건설, 국제공한 신축 등 정부 주도의 기반시설 사업으로 하루가 다르게 변모하고 있다. 중동의 금융 ․ IT 강국으로 떠오른 두바이는 오는 2010년까지 1,500만명의 관광객을 유치한다는 계획으로 정부 주도의 개발사업으로 부동산 시장은 호황을 누리고 있으며 성원건설 등 국내의 건설사 진출하여 국내 투자자에게 주상복합 아파트를 국내에서 분양하는 등 비교적 손쉽게 접근할 수 있는 시장이다. 두바이 부동산에 대한 버블 논란과 고속성장에 따른 교통체증, 외국인 노동자들과의 갈등 등으로 일부 비관적인 의견이 없는 것은 아니지만 세계 우수 기업들이 몰려들고 있고 부동산 임대가치는 연 30~40%, 부동산 투자수익률은 최고 연 40%에 이르며 오피스의 경우 공실률이 거의 0%로 가까운데다 초우량 사무실은 최대 2년까지 대기 수요가 있을 정도로 급속도로 성장하고 있는 지역임은 분명하다.

중국 정부가 부동산 과열을 막기 위해 외국인의 부동산 투자를 규제하면서 중국의 대안 투자처로 떠오르고 있는 베트남은 WTO에 가입함에 따라 국제적인 규범이 강활 될 것으로 예상되면서 더욱 주목받고 있다. 중국과 마찬가지로 사회주의 국가인 베트남 역시 토지나 주택에 대한 소유권의 개념이 없어 외국인의 경우 ‘블루북(Blue Book)'이라 불리는 장기 임대권(25년~75년)을 매매하게 되는데 이는 단순 사용권에 불과하다. 아직 베트남 시장 전문가들이 거의 없고 개인들의 시장에 대한 이해가 적어 직접 투자는 미비한 수준이지만 하노이, 호찌민 등 주요 도시에 거주하는 한국인들은 투자 위험을 감수하면서 현지 명의로 아파트를 구입한 후 이를 임대하는 방법으로 수익을 얻는 경우도 있다. 하노이의 경우 외국인이 임대해 살고 있는 30평대 아파트의 경우 매매가는 3억원대 인대 월 임대료가 2,500~3,000달러로 임대수익률이 10%를 넘고 있어 투자자들의 관심이 높은 편이다. 아직 부동산 펀드와 같은 간접 투자는 활성화 되지 않고 있으나 빠른 경제성장과 낮은 주택 보급률, 가속화 되고 있는 도시화 등 현지 부동산 시장 특성을 고려하면 향후 충분히 매력있는 시장으로 관심을 가질 필요가 있다.

그러나 해외 부동산 투자에 대해 지나친 장밋빛 환상은 금물이다. 국내 부동산 구입과 달리 해외 부동산 구입에는 여러 가지 어려움이 있다. 먼저 해외에 있는 부동산을 직접 확인 하지 못하고 사진 등 간접적인 방법으로 확인할 수 밖에 없고 정확한 현지 투자 정보 확보가 쉽지 않기 때문에 소개하는 업체를 신뢰하고 투자하는 수 밖에 없는데 현지에 거주하지 않는 국내 투자자에게까지 좋은 매물을 구입할 기회가 온다는 것이 쉬운 일이 아니기 때문이다.

또한 부동산 관련 제도가 국가마다 상이하기 때문에 구입 당시에 개별 국가들의 법과 제도의 현황을 잘 살펴보아야 한다. 사회주의 국가인 베트남의 경우 토지 소유권이 국가에 있고 개인 소유는 허용하지 않고 있어 국가로부터 개인 사용권을 장기 임대받아 사용하고 있다. 거기다 외국인은 개인 명의의 부동산 취득이 허용되지 않기 때문에 현지인의 명의를 빌려야 한다는 것도 고려해야 하며 최근 중국의 외국인 부동산 투자 규제와 같이 해외의 부동산 관련법과 제도는 그 국가의 상황에 따라 변경될 수 있다는 것도 위험성으로 작용한다.

최근 세계적으로 부동산 버블 논쟁이 심화되고 있는 가운데 미국 부동산 경기는 침체되고 있고 미국의 하락한 주택가격은 주택 담보로 자금을 확보할 수 있는 리파이낸싱을 감소시켜 주택 경기와 소비를 위축시켜 미국의 경기 침체는 더욱 심화될 것이고 그 영향은 전 세계로 파급되어 세계 경기를 둔화시킬 것으로 보인다. 

이러한 시점에 해외 부동산 투자한도를 확대하여 국내 자본을 해외로 유출하는 것이 과연 올바른 것인가 하는 비판적인 의견도 없지 않다. 지금의 한국 상황이 버블붕괴 직전 일본이 해외 부동산을 사들이던 때와 비슷한 점이 있기 때문이다. 국내의 환율을 안정시키고자 해외 부동산 투자를 확대하였는데 2006년 5월 2,245억 달러였던 외환보유고는 오히려 12월 2,389억 달러로 늘어나고 환율 역시 950원대에서 910원대까지 하락하는 등 정부가 기대한 효과가 전혀 나타나지 않은 것 또한 해외 부동산 투자 확대에 대한 비판적인 의견에 힘을 실어 주고 있다. 투자한 해외 부동산에서 손실을 볼 경우 그 피해가 지금도 어려운 국내 경제에 악영향을 줄 것이고 해외 부동산 투자는 국내 소득의 해외이전으로 국내소비를 줄어들게 하여 침제된 내수를 더 위축 시키는 결과를 가져오는 등 부작용이 우려되고 있어 확대된 해외 부동산 투자를 희망적으로만 보기 어렵게 하고 있다.

또한, 미국 경기가 경착륙하게 되면 미국의 지금은 고성장을 기록하고 있는 중국, 인도, 베트남 등 신흥시장으로 유입될 것이고 신흥시장의 주식 및 부동산 시장은 과열될 가능성이 높기 때문에 일시적으로 높은 수익률을 보일 수 있으나 거품 붕괴로 인한 막대한 손실 가능성 역시 높기 때문이다.

국내 부동산 시장은 각종 규제 속에서 침제되어 있고 수익을 쫓아 투자자들이 해외로 눈을 돌리는 것을 탓할 수도 없는 일이다. 해외 부동산 투자도 한 가지 대안이 될 수는 있겠지만 무엇보다 국내 경기가 살아나서 갈 곳 잃은 자금들이 국내 생산에 투자되어 소비도 증가되어 기업이나 서민들이 이만하면 살만하다는 소리가 들려오길 기대해 본다.