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스페셜 칼럼
작성일 : 09-07-06 16:43
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글쓴이 :
박갑주교수
 조회 : 3,939
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부동산 디벨로퍼란?
 부동산 디벨로퍼(Developer)란 부동산 상품의 용지구입, 상품기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지의 총괄적인 업무를 수행하는 부동산 개발 전문가를 일컫는다. 같은 땅이라도 누가 어떤 아이템을 가지고 개발하느냐에 따라 사업의 성공 여부가 결정 된다. 디벨로퍼가 가장 먼저하는 일은 땅의 성격을 파악하는 것으로 부지의 입지 여건, 주변 수요 등을 분석하여 가장 적합한 상품을 기획한다. 설계는 설계 사무소에, 시공은 건설 회사에 외주 형태로 진행되지만 진행 과정에 적극적으로 참여하여 고객의 욕구를 반영한다. 이 과정에서 강남의 요지라도 쓸모없는 땅으로 변할 수도 있고 아무 쓸모없이 버려져 있던 땅이라도 금싸라기 땅으로 변할 수도 있다. 그 대표적인 예가 소형 오피스넬의 분양 바람을 일으킨 역삼동의 대우 디오빌이다. 역삼동 대우 디오빌은 원래 중대형의 주상복합아파트로 분양하였다가 분양에 실패하여 시공사의 골치거리였다. 대지위치로 볼 때 중대형 평형이 맞지 않다고 판단한 디오빌의 시행자는 시장상황을 잘 판단하여 벤처 기업이나 소호 사업이 가능한 소형 오피스텔로 변경하여 분양 3일만에 완전 분양이라는 신화를 창조하여 부동산 업계에 충격을 주었다. 부동산 사업이라는 것이 대규모의 자본이 투입되고 수익 또한 적지않기 때문에 디벨로퍼의 역할은 너무나 중요하다.
디벨로퍼는 아이디어로 승부한다.
디벨로퍼를 마이더스의 손이라고 부르는 것은 아이디어 하나로 엄청난 부를 단 기간에 이룰 수 있고 아이디어만 있다면 적은 자본을 가지고도 얼마든지 성공할 수 있기 때문이다. 해외에 유명한 디벨로퍼로는 미국의 도널드 트럼프와 일본의 모리타이 기치로 등을 꼽을 수 있는데 슬럼화 되어가던 뉴욕의 엠파이어스테이트 빌딩을 단돈 1달러의 계약금을 받고 자니카슨이라는 대스타를 무상으로 입주시킴으로서 유명 연예인, 문화계 인사들이 자동적으로 엠파이어스테이트 빌딩으로 유입되게 하여 활성화시킨 도널드 트럼프의 일화는 부동산업계에서 너무도 유명하다. 그러나 디벨로퍼가 되는 길은 결코 쉽지 않다. 대박을 꿈을 꾸며 생겨나는 부동산 시행사는 수십여 개나 되지만 정작 사업에 성공하는 회사는 3%에도 미치지못한다고 한다. 전체적인 시장상황을 정확히 파악하여 실수요자의 요구를 알아내야 하고 사회 경제적인 여건에 따라 민감하게 변화하는 투자자들의 까다로운 입맛을 맞춰야하며, 개별적인 부지가 가지고 있는 특성을 고려하여 최적의 부동산 상품을 시기적절하게 개발하여야 하는데 적절한 상품을 개발하였다 하여도 사업을 진행하는데 가장 중요한 파이낸싱이 결코 쉽지 않기 때문이다. 작년에는 저금리 상황으로 은행권에서도 부동산에 투자하는 부동산 신탁 상품을 개발하여 파이낸싱이 쉬워지고, 은행 이자로 생활을 하던 사람들이 임대 부동산 시장에 몰렸기에 임대 사업에 적합한 소형 오피스텔이나 아파트의 분양이 대성공을 거둘 수 있었던 것이다.
디벨로퍼가 되기 위해 필요한 것은 어떤 것이 있을까?
디벨로퍼가 되는데 정도(正道)는 없다. 아직 국내는 미개척 분야이기에 전문인을 양성시키는 학교나 학원이 있을 수도 없지만 디벨로퍼는 누가 가르쳐주어서 될 수 있는 것이 아니기 때문이다. 이론적인 배경이 도움은 되겠지만 절대적으로 필요한 것은 아니다. 현재 디벨로퍼로 활약하고 있는 이들은 몇 안되지만 대부분 현장경험이 풍부하다는 공통점을 가지고 있다. 분당 시그마, 로얄팰리스 등으로 대형 프로젝트를 시행하여 국내 디벨로퍼 1호라 불리우는 신영의 정춘보 사장은 부동산중개업자로 20여년을 부동산 업계에서 잔뼈가 굵은 사람이고, 분당의 트리폴리스, 판테온리젠시 등을 분양대행한 MDM의 문주현 사장은 나산건설의 사업 본부장을 역임했던 건설 업체 간부 출신이다. 그러나, 차세대 주자들은 대부분 젊고 패기있는 부동산 관련학과 출신이 많다. 강남 한화 오벨리스크를 분양 1주일만에 성공시키고 삼성동 두산위브센티엄을 단 하루만에 분양을 끝내 업계의 주목을 받은 P&D의 김병석 사장의 부동산학과 출신의 대표주자이다. 물론 필자도 대학과 대학원에서 전문적으로
CM의 주요역할
CM의 단계별 주요역할은 계획단계에 있어서 사업계획의 수립, 타당성 분석 및 평가, 투자의사결정 등을 통하여 최적의 설계 대안이 선정되도록 발주자에게 조언을 하는데 있다. 또한, 설계단계에서 정확한 설계도서 검토와 Value Engineering 등을 통하여 최적의 사업비 산정 및 금융조달 지원, 구매단계에서 입찰심사 평가 등을 통하여 최적의 도급자 선정, 시공단계에서 과학화된 공정, 원가, 품질, 안전, 계약관리를 통하여 시공과정을 완벽하게 관리하게 된다. 이렇게 하여 적기에 적정비용이 투입되고 적정품질을 가진 목적물을 완성하며 유지보수단계에서 완벽한 준공검사와 유지관리지침을 통한 최적상태를 유지하는 것이다.부동산관련 학문을 공부한 386세대의 디벨로퍼로 활동하고 있으며 대형 프로젝트를 여러 개 성공시킨바 있다.
향후 디벨로퍼의 전망은?
지금까지의 디벨로퍼들은 현장에서 몸으로 익힌 감각으로 사업에 성공을 거두었다면 앞으로의 디벨로퍼는 관련학과를 졸업하여 이론적으로 무장하고 REITs제도의 도입으로 이와 연계한 파이낸싱 기법을 능숙히 다룰 수 있는 전문 디벨로퍼들이 많이 등장할 것이다. 국내 부동산 시장 여건은 다양한 정보의 계량화에 의한 사업수지 분석을 바탕으로 한 과학적인 사업방식이 선호되고 파이낸싱도 그러한 사업계획 하에 이루어지기 때문에 더 이상 자신의 경험치를 기준한 주먹구구식 사업 진행은 용납되지 않는다. 이러한 상황에서 디벨로퍼로 성공하려면 부동산 이외에 법률, 마케팅, 회계 등의 전문가 집단과의 네트워킹을 형성하여 소비자의 입맛에 맞춘 서비스를 제공할 수 있는 상품을 개발하는 것이 중요하며 가장 중요한 것은 다양한 현장 경험을 통한 부동산 시장 흐름을 파악하는 능력일 것이다. 이제 부동산 시장은 정확한 수익성 분석을 통한 과학적인 사업 방식으로 투자자들을 납득시키고 투자를 이끌어내는 투명한 투자 시장으로 성장해 나갈 것이다. 전문적인 지식과 풍부한 경험, 참신한 아이디어를 고루 갖춘 부동산개발사업의 선두주자 부동산 디벨로퍼의 향후 전망은 일반인들과 투자자들의 투자 기대 심리가 존재하는 한 매우 밝을 것이라 생각된다.
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