흔히 사람들은 재개발과 재건축을 동일한 것으로 알고 있는 경우가 많이 있다. 재개발이나 재건축이나 오래된 주택들을 한꺼번에 허물고 다시 짓는다는 점에 있어서는 같은 개념이지만 사업 대상과 사업 진행과정에 있어서는 분명히 구별된다.

재개발사업이란 기존의 노후 '단독주택'을 대상으로 건축허가에 부적합한 토지형상, 건축 구조상 또는 위치상 위해가 발생할 우려가 있는 건축물과 도시미관 및 주거환경에 현저한 지장을 초래할 수 있는 것을 헐어내고 그 구역에 아파트를 합동개발방식으로 건설하는 것을 말한다. 한편, 재건축사업이란 기존의 아파트·연립주택과 같은 '공동주택'의 소유자들이 재건축을 결의하고 조합을 설립하여 안전진단, 조합설립인가, 사업승인 등 법령에서 정한 각종 인·허가를 거친 후 시공회사를 선정하여 조합과 시공회사가 공동으로 추진하는 사업이다. 통상적으로 단독주택지를 다시 개발하는 것은 재개발사업이고 공동주택을 다시 개발하는 것을 재건축사업이다.

먼저 재개발사업에 대하여 살펴보면 재개발사업은 노후한 불량 단독주택 소유자가 조합원이 되어 토지를 제공하고 사업참여 주택건설업자는 조합원의 이주비, 국공유지 불하대금 등을 선투입하고 공사완료시점에 투입된 비용을 회수하며, 지자체는 세입자용 임대주택을 공급하기 위해 자금을 부담하고 공공융자제도에 의해 국민주택기금에서 전용면적 60㎡이하의 분양주택에 대해 1,200만원 정도의 융자금을 지원해 주고 있다.

재개발에 투자시 장점

첫째, 조합원 자격으로 아파트 입주권을 받게되면 청약예금 통장이 필요 없으며 일반분양보다 동호수 우선 추첨권이 있다.
둘째, 재개발 구역은 대부분 교통여건이 좋기 때문에 향후 가격상승이 기대되는 아파트를 골라서 살 수 있다.
셋째, 사업추진 단계마다 땅값은 물론 프리미엄이 올라가므로 입주하지 않고도 사업진행 도중에 다른 사람에 팔아도 매매가 잘되는 편이라 환금성이 좋다.

재개발에 투자시 유의점

첫째, 사업속도가 빠른 곳을 선택하라. 재개발사업은 사업기간이 빨라야 4∼5년 정도 걸리고 늦으면 10년 이상도 걸릴수 있기 때문에 사업속도가 빠른 곳을 선택해야 금융비용과 기회비용이 적게 든다.

둘째, 지분면적이 넓고 상대적으로 조합원 수가 적은 곳을 선택하라. 이런 구역은 조합원들에게 큰 평수가 돌아갈 확률이 높아 투자 수익성이 그만큼 높기 때문이다.

셋째, 교통여건과 입지여건이 좋은 곳을 선택하라. 어떤 부동산을 구입할 때나 공통되는 사항이다, 부동산에 있어서 입지만큼 중요한 것은 없기 때문이다.

넷째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택하라. 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 곳, 대지면적에 비하여 조합원 수가 적은 지역, 상가 등 편익시설이 많은 지역, 용적률이 높아 고층아파트가 건설될 수 있는 곳이 개발이익 비례율이 높다.

다섯째, 단지규모가 큰 곳을 선택하라. 적어도 1,000세대 이상이 되어야 입주시 높은 가격의 상승을 기대할 수 있다. 여섯째, 일반적으로 평지가 고지대의 경사지보다 투자가치가 높다. 그만큼 접근이 편리하고 토목공사비가 저렴하기 때문에 비용이 절감되기 때문이다. 일곱째, 공시지가가 높은 곳을 선택하라. 실제거래가는 공시지가보다 높지만 공시지가가 실거래가의 70% 수준이기 때문에 공시지가가 높아야 실거래가도 높다.

다음으로 재건축사업에 대하여 살펴보면 재건축사업의 대상이 되는 공동주택은 건물의 훼손이나 일부 멸실로 안전상의 문제가 있거나 준공된 지 20년이 지나 과다한 관리비용이 발생하거나 주변환경에 비하여 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택, 재해 위험구역내 주택, 또는 도시미관이나 토지이용도, 구조적 결함 등으로 재건축이 불가피하다고 지자체의 장이 인정한 주택을 대상으로 한다. 그러므로 주민들이 20년이 지나서 재건축을 추진한다고 하여도 무조건 재건축 대상이 되는 것은 아니다.

재건축에 투자시 장점

첫째, 자기 집을 헐고 다시 짓는 것이기 때문에 청약통장이 필요 없다.
둘째, 세입자 보상이 없어 사업추진이 빠른 편이다.
셋째, 무이자로 지급되는 이주비가 많아 투자자금이 적다.
넷째, 평형 배정 및 동호수 추첨시 우선권이 있다.
다섯째, 입지여건이 좋은 아파트를 골라서 선택할 수 있다.
여섯째, 사업이 진행되어 재건축 아파트를 분양받기 전에 다른 새 아파트를 분양받았더라도 재당첨금지에 적용되지 않는다.

재건축에 투자시 유의점

첫째, 땅 값이 비싼 곳을 선택하라. 비싼 곳은 그만큼 인기가 있다는 것이고 그 인기는 높은 프리미엄으로 돌아온다.
둘째, 기존 주택의 용적률이 100% 이하의 대단지 재건축을 선택하라. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율을 말한다. 기존 용적률이 낮다는 것은 재건축시 더 지을수 있는 여유가 많기 때문에 사업성이 좋다는 것을 의미한다.
셋째, 대지지분이 넓은 아파트를 선택하라. 등기부등본을 띄어보면 대지지분이 기재되어 있는데 같은 단지내에서도 평형에 따라 대지지분이 다르기 때문에 이왕이면 지분이 많은 평형을 선택하는 것이 유리하다.
넷째, 단지 규모가 10,000평 이상인 아파트단지를 선택하라. 단지의 대지면적이 이정도는 되어야 1,000세대 이상 단지로 개발될 수 있기 때문이다.

다섯째, 주변 분양가가 반드시 체크하라. 주변 분양가가 재건축 후 그 아파트의 가격을 결정하는 기준이 되기 때문이다.
여섯째, 1군 시공사가 선정된 곳을 선택하라. 이제는 아파트도 시공사의 유명 브랜드를 따라 프리미엄이 높아진다.
일곱째, 전세비율이 높은 곳을 선택하라. 전세보증금이 매매가의 70% 이상이라면 그 지역이 인기가 있다는 의미이다.
여덟째, 이주비가 많은 곳을 선택하라. 재건축시 이주비는 시공사가 무상으로 지급하는데 이주비가 높은 곳은 인기가 높아 그만큼 수주경쟁이 치열했다는 것이다.
아홉째, 주민동의율을 확인하라. 재건축은 주민의 동의가 80%이상 되어야만 가능한 일이다.