REITs 제도가 도입된 이유는 무엇인가?
그 가장 큰 이유는 IMF이후 기업의 구조 조정이 쉽지 않아 경제 여건이 개선되지 않기 때문에 경제를 활성화시키기 위한 방안으로 시행된 것이다. IMF시기에 우리 기업의 자산은 기업이 보유하고 있는 부동산이 대부분이었다. 대기업의 구조 조정을 실행하기 위해서는 기업의 보유 부동산을 처분해야 하는데 그것을 매입할 수 있는 여력을 가진 대상이 없었다. 통으로는 매각이 힘드니 쪼개서 팔겠다는 것이 자산유동화제도의 도입 이유인 것이다. 그래서 자산유동화법이니, 주택저당채권이니 하는 것이 도입되고 나름대로 그 역할을 하여왔다. 어느 정도 부동산간접투자의 가능성을 확인한 정부는 이번에는 더 확대하여 모든 부동산에 간접투자를 할 수 있는 REITs 제도를 도입하게 된 것이다. 정부는 2001년 4월 부동산투자회사법을 제정하여 2001년 7월 1일부터 REITs 제도를 시행하고 있다.
REITs회사는 어떻게 설립되고 운영되는가?
REITs회사는 상법상 주식회사로 자본금이 500억이고 자본금의 30%(150억)는 일반에게 공모하여 모집하여야 하며 발행 주식의 상장으로 의무화하고 1인당 주식 보유 한도를 10%로 제한하고 있다. 모집 자금의 70%이상을 반드시 부동산에 투자하여야 하며, 투기적인 단기 거래를 제한하고 나머지는 개발 후 처분하도록 하며, 년 이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 사업실적에 따른 배당금에 의해 그 가격이 결정되는 것이다. 다시 말해 K라는 REITs회사가 올해 사업실적이 우수하여 수익률이 100%라면 그 이익의 90%를 투자자에게 배당하여야 하므로, 만약 K회사의 주식이 주당 액면가 10만 원이라면 9만 원의 배당금을 받게 되는 것이다. 배당금이 높아지면 K회사의 주식은 배당금 9만 원을 합친 19만 원에 근접한 가격까지 상승하여 거래될 것이다.
현재 REITs 제도는 어떠한가?
REITs라는 것이 미국에서 도입된 제도이고 미국에서도 부동산을 투자적으로 개인이 개발하기 힘들어 공동으로 개발.투자하는 경우가 많은데, REITs는 이 가운데 자연스럽게 발전되어 온 것이다. 정작 미국에는 REITs법이 없는 실정에서 우리 정부가 구조조정을 위해 성급하게 도입 하다보니 국내 시장이 이를 따르지 못해 도입부터 문제가 많았다. 2001년 7월 1일부터 법이 시행되었는데 그 시행령은 2001년 8월 25일에, 시행규칙은 2001년 9월 3일에 공포 되었고 시행령과 시행규칙에 의해 정해져야 할 부동산투자회사등에 관한 인가 지침은 2001년 6월에, 부동산투자회사 감독 규정은 2001년 8월에 제정되는 등 난항을 겪어왔다. 부동산투자회사는 일반 부동산에 투자하는 부동산투자회사와 기업의 구조 조정부동산에 투자하는 구조 조정 부동산투자회사로 나누어 진다. 일반 부동산투자회사는 세제 혜택이 적어 추진하던 회사들이 거의 보류하고 있는 상태이고 세제 혜택이 큰 구조 조정 부동산투자회사로 4-5개 회사가 현재 진행중이다. 구조조정 부동산투자회사인 CV-REITs는 서류상으로만 존재하는 페이퍼검퍼니이기 때문에 자산관리회사( AMC : Asset Management Company)에 자산을 위탁하여 관리해야 하며 이는 유한회사이다. 그래서 자산관리회사 설설립이 CV-REITs의 관건인데 10월 2일 건교부로부터 한국토지신탁이 자산관리회사로 인가를 받았고 리얼티 어드바이저스 코리아, 씨비알이 교보메리츠, JW에셋 등 3개사가 예비인가를 받은 상태이다. 대기업 중에서는 한화가 유일하게 한화리츠라는 회사를 설립하고 REITs를 추진 중이며, 최근 정식 REITs는 아니지만 ㈜정진학원과 ㈜부동산닷컴이 내놓은 학원형 부동산상품이 5일만에 33억 원을 모집하여 화제가 되었다. 이 상품은 학원 건물에 투자 지분액 만큼의 전세권을 설정한 뒤 학원 운영수익을 임대료로 배당 받도록 설계된 일종의 사모펀드이다.
향후 REITs의 발전전망은?
당분간 세제혜택이 주어지는 CV-REITs가 REITs 시장을 주도할 것으로 보인다. 현재 저금리상황에서 갈 곳을 잃은 시중의 여유 자금이 현재 부동산시장에 몰려있는데 REITs가 발행되면 안정성과 환금성이 확보되는 REITs 주식으로 대거 이동될 것으로 예상된다. REITs 제1호 상품이 연말이나 내년 초가 되어야 나올 것으로 업계에서는 예측하고 있다. 이와 유사한 은행 부동산신탁 상품들이 발매 몇 시간만에 소진되는 것으로 보아 REITs도 발행되면 초기에는 거품을 우려해야 할 만큼 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다. REITs에 투자하는 것은 저금리와 일반 주식이 하락한 현 상황에서 비교적 고수익을 보장하는 투자처가 될 것이다. 그러나, REITs 제도가 제대로 시행되기도 전에 유사 리츠에 의한 투자 피해 사례가 이미 여러 차례 보도되었다. 아직 정식으로 인가를 받은 REITs는 없고 발행된 REITs도 없다. 현재 REITs라는 이름으로 광고되는 투자 상품은 정식 인가를 받은 상품이 아니며 그 손해를 보상받을 길도 없다. REITs에 투자할 때는 발행한 REITs 회사의 주주 구성을 참고하고 어떠한 사업에 투자하여 수익을 낼 것인지를 반드시 유의하여 살펴보아야 한다. 부동산투자는 리스크가 큰 사업이기 때문에 투자한다고 해서 예상하는 수익을 꼭 얻는 것은 아니다. REITs 회사는 사업 계획과 진행 상황을 수시로 공시하도록 되어있기 때문에 항상 투자회사의 정보를 참고하여 투자를 결정해야 할 것이다
REITs 제도의 도입으로 투자 시장의 새로운 장이 열리는 것은 분명하고, 기존의 주식보다는 안정적인 수익을 보장하는 것도 사실이다. 이번 미국의 테러 사태에도 일반 기업의 주식은 폭락하였으나 REITs 회사의 주식은 거의 변동하지 않았다. 그러나, REITs는 엄청난 이익을 보장하는 투자 상품은 결코 아니다. 당분간 REITs회사의 수입원은 부동산 임대 사업이 주가 될 것인데 임대로 발생하는 수입은 12%-15%정도가 될 것이고, 각종 비용을 공제하고 투자자에게 돌려 줄 수 있는 수익은 7-8%정도일 것이다. 더 많은 수익을 내기 위해서는 개발 사업에 투자해야 하는데 개발 사업은 리스크 부담이 크기 때문에 법적으로 자산의 30%만 투자가 가능하고 REITs회사가 어느 정도 성장한 후에나 활성화가 될 것으로 보인다. 저금리와 불경기가 지속되는 상황에서 여유자금을 가지고 안정적인 투자를 원하는 투자자에게는 REITs는 분명 새로운 도전이 될 것이다.
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